Défisc or not Défisc
A ces quelques mots beaucoup auront tourné la page, et pourtant cela doit vous intéresser !!
Je vous propose de vous apporter un éclairage précis et rapide sur ce sujet.
Quelle solution choisir ? La plus adaptée à vos objectifs ?
Nous analyserons quelques possibilités en prenant en compte les motivations, les solutions adaptées à chaque objectif, leurs avantages et inconvénients, ainsi que les critères de sélection.
Votre interlocuteur
La défiscalisation et ses conséquences sur le patrimoine familial sont très importantes. Il est nécessaire qu'elle soit confiée à un professionnel, Conseil en Gestion de Patrimoine, Agent Immobilier et Conseil en Investissement Financier. Sa procédure est contrôlée par son association agréée, et il dispose d'une Assurance Responsabilité Civile et d'une Garantie Financière adaptées.
Un Conseiller en Gestion de Patrimoine n'est pas mono produit. Il saura vous proposer une solution conforme à votre situation et vos objectifs.
Les motivations ? Quelles raisons peuvent vous inciter à vous lancer ?
Elles peuvent être très différentes d'une personne à l'autre. Elles varient, en fonction des éléments familiaux, de la disparité des revenus, du montant des impôts. Cela peut être la recherche de la défiscalisation pure, la sécurisation de revenus immédiats, la création de revenus futurs pour la retraite, ou encore le développement du patrimoine.
La connaissance de ces éléments, et l'étude des différentes capacités, d'épargne, de placement, fiscale et d'endettement sont indispensables pour le professionnel. Elles lui permettent de réaliser une étude approfondie.
C'est le point clé de la réussite de votre démarche.
Une fois ces éléments connus, il s'agit de trouver le produit adapté.
Le professionnel recherchera le type d'opération à prescrire, son montant, le type de financement. Il peut être cash, par emprunt ou sous forme d'épargne, voire un mix de l'ensemble.
Les solutions financières
Sous forme d'épargne, on trouvera les solutions financières, type Retraite Madelin ou Plan Epargne Retraite Populaire (Perp), avec un objectif de revenus à la retraite.
Les sommes versées sur ces contrats viendront en diminution de vos revenus, et génèreront ainsi une économie d'impôts. Ces solutions sont surtout à privilégier pour des tranches de fiscalité supérieures, car la contrepartie à terme sera la fiscalisation de la rente à la retraite.
On vérifiera le niveau des frais de souscription, les fonds disponibles et leurs rendements, les frais sur les rentes, et la table de conversion du capital constitué en rente viagère. Ces éléments différencient la qualité des contrats.
Les solutions immobilières
Grâce à l'emprunt, on pourra s'orienter vers des solutions immobilières.
Trois grandes familles existent, l'immobilier d'habitation continental, l'ultra marin, et l'immobilier en location meublée, résidences services, senior, loisirs, business, Maison de Retraite, etc..
Outre la qualité du produit en lui-même (situation, rapport qualité prix, charges d'exploitation, etc.), le montage financier permettra d'apporter une réelle plus value sur la fiscalité des revenus, et la prévoyance liée au contrat de prêt. Votre conseiller doit pouvoir vous apporter tous les renseignements sur les solutions possibles, leurs avantages et inconvénients.
Le choix entre ces trois options immobilières sera fait en fonction de l'objectif de défiscalisation souhaité, le niveau de risque accepté, et de la rentabilité.
La grande inconnue dans ces études est la revalorisation du bien immobilier. Ceci n'est réellement important que dans l'objectif de revente au terme de la défiscalisation.
On s'attachera donc à comparer le montant investi sur la durée avec les revenus nets à terme, puis avec le montant de l'acquisition, ce qui donne des indications de la rentabilité réelle de l'opération.
On considèrera qu'une bonne opération sur le long terme donnera :
- Revenus à terme / Epargne Investie > 4,70 %
- Epargne Investie / Montant de l'acquisition < 80 %
Le statut Scellier
Si l'on recherche une plus value au terme de l'engagement de location, on s'orientera vers un investissement en Immobilier locatif classique sous statut fiscal dit Scellier.
Après un engagement de location de 9 ans, il sera possible de revendre. On préfèrera attendre 15 ans pour éviter l'imposition sur les plus values. N'oublions pas qu'un bien loué se vendra toujours moins cher qu'un bien vide.
La situation du bien est primordiale dans la réussite de l'investissement. Il faudra se rendre sur place pour vérifier que l'acquisition répond bien à vos souhaits. Vous devriez apporter autant de soin à votre investissement locatif qu'à l'acquisition de votre résidence principale, et ce d'autant plus que vous allez acquérir un bien qui n'est pas encore construit.
N'hésitez pas à étudier la proximité des commerces, des écoles, de la situation au regard du réseau routier, des transports en commun, lignes à haute tension, future ligne TGV, etc.
Prenez le temps de faire le tour de la ville, de lever le nez pour voir les panneaux à louer. Leur nombre est en général une bonne indication de l'état du marché locatif.
On vérifiera par soi même le montant du loyer prévu par le promoteur, et l'état futur du marché locatif. La mairie vous donnera tous les renseignements sur les constructions en cours et futures. Les annonces des agences immobilières vous donneront une idée des loyers pratiqués.
En dernier lieu, il sera bon de connaître et de vérifier les coûts liés à la gestion locative, frais de gestion et assurances liées (Agence Immobilière) et aux frais de copropriété (Syndic) qui peuvent devenir importants en cas de piscine, ascenseur, gardien, espaces verts, etc. Ces éléments apportent une plus value indéniable au bien, mais leur entretien peut devenir lourd.
Dans ce domaine de la défiscalisation Scellier, des conseillers mettent en avant des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Les avantages seraient de pouvoir faire bénéficier de la défiscalisation à des personnes peu fiscalisées, d'apporter un produit sans problème de gestion. La contrepartie est un très faible rendement, lié à un risque certain, la date de revente du bien étant déjà programmée, sans pourvoir connaître l'état du marché à cette date là.
Le Statut fiscal de Loueur en Meublé.
Pour des revenus à terme, l'investissement sous statut de Loueur en Meublé sera privilégié. Toujours et encore on recherchera la qualité de la situation, mais aussi un gestionnaire reconnu au sein d'un groupe qui se porte garant.
Un rendement entre 4 et 4,75 % HT semble prévenir les intérêts de l'ensemble des parties, seule garantie réelle de la continuité de l'exploitation.
Plusieurs types d'opérations existent avec des intervenants très différents. Cela est lié à la destination du bien exploité, résidence étudiante, résidence senior, centre de vacances, maison de retraite, etc. Chacun saura trouver la solution qui lui semblera la plus pérenne.
Il faut savoir que certains groupes sont en même temps promoteurs et exploitants. A titre personnel j'accorde plus facilement ma confiance à ce type de montage, car le projet global est étudié, tant sur l'aspect immobilier que sur la gestion future.
Il conviendra d'étudier de près le projet de bail. Les points à surveiller sont bien sûr le montant des loyers et leur revalorisation, si une société du groupe est garant des engagements, la répartition des charges d'entretien, les travaux, etc. Ces éléments ont vite fait de modifier radicalement la rentabilité de l'investissement.
La qualité et probité de l'exploitant sont primordiales, pour la bonne exécution du contrat, et lors de son renouvellement. Un professionnel saura vous conseiller sur ce point par rapport à la connaissance qu'il a des intervenants.
Un bémol quant au statut de loueur en meublé à un exploitant. Il confère un droit au bail à ce dernier. C'est le revers de la médaille qui rendra plus difficile la récupération du bien pour en assurer soi même la location.
Sur ce type de bien, la revente est possible après la durée minimum d'engagement de location (9 ans comme en Scellier). Le prix de cession sera évalué par rapport à la rentabilité du bien considéré alors comme un produit financier (Revenu / Investissement).
La défiscalisation Ultra marine (Dom Tom)
Il existe un autre type d'investissements tel que l'immobilier Outre Mer. Comme les solutions liées aux investissements industriels des Dom Tom, ils seront réservés aux gros contribuables. Certains projets sur 5 ans en SCI de portage peuvent générer des rentabilités de 15% annuels nets d'impôts, avec des risques limités, la revente étant prévue au contrat.
Là encore on sélectionnera la qualité des projets en fonction des intervenants. Des sites internet permettent de vérifier les bilans des sociétés, et de leur santé financière.
Pour conclure
Pour bien défiscaliser, il faut donc savoir s'entourer d'un conseil professionnel, ne pas hésiter à se renseigner par soi même, demander plusieurs analyses financières en fonction des montages possibles pour étudier les avantages et inconvénients de la solution finalement retenue.
Il ne faut pas non plus oublier que si l'Etat propose des avantages fiscaux, c'est qu'il y trouve aussi son compte. Cela peut être la relance immobilière, le développement économique, touristique, ou l'accueil de personnes âgées.
Bonne défiscalisation,
Nicolas Bonfils
Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant
Tel : 0 675 741 721
Mail : nbonfils@capserenite.fr